台灣法學雜誌第252期－實例研習
李惠宗
不實登錄，該當何罪——地政士未為實價登錄處罰合憲性之探討
導讀
政府為建構「不動產實價登錄」制度，使交易透明化，透過平均地權條例及地政士法規定，幾乎課予地政士全部的「實價登錄」的義務。從法理上來看，此種措施有違憲之虞。第一：房地產的交易實價，只有當事人知悉，立法論上，實價登錄的主義務人應該只有「買賣雙方當事人」；第二：基於「無害原則」與基於「共益原則」而違反行政法義務，其情節輕重應有所不同，實價登錄義務係基於共益原則而來，不應採重罰原則，三萬元以上的處罰數額與侵害法益間，有過苛而違反比例原則之虞；第三：直接找地政士開刀，有違「從屬義務不大於主義務原則」，因為地政士只是代理人而已；第四：不區分「故意」「過失」而異其責任，有違反責罰相當及平等原則之虞。
案例
地政士甲受委任協助出賣人A與買受人B辦理H房地的買賣登記。由於B希望獲得較高額的貸款，同時也希望以後房屋轉賣時，可以以較高的價格轉手，A、B實際成交價雖然只有新台幣（以下同）2000萬，但A、B仍合意告知地政士甲交易價格為2800萬，以期B可以獲得銀行將近全額的貸款[1]。甲不知A、B真正成交價格，遂以2800萬登錄。
其後同一地段同樣條件的鄰近房屋買賣價格約莫以2000萬登錄，地政機關乃傳喚當事人A、B調查，始知實情。該市地政局乃引據地政士法第26條之1規定：「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」以甲未登錄「成交案件實際資訊」為由，依同法第51條之1處以三萬元罰鍰。請問此種處罰是否合乎法理？
又，不同的案情，建設公司K將興建中房屋預售予P，2800萬成交，卻要求地政士乙低價登記為2000萬，以期減免營業稅及營利事業所得稅[2]。如果建設公司K要求（教唆）地政士為低價之登記，並願負擔不實登記三萬元之處罰，而將行政處罰內化為成本。此時應以何者為處罰相對人？
[1] 金融實務上，一般房地產的貸款，數額係交易金額之七成。
[2] 建設公司的預售屋販售皆屬「房、地」同時出售，但土地出售不課營業稅，房屋則屬「商品」，須課營業稅。故建設公司預售屋的出售，通常會壓低房屋的價額（房屋為總價之四成，土地），以避免營業稅及後續的營利事業所得稅。
要點
壹、實價登錄的政策目標為何？
貳、行政罰的處罰原理依據為何？
參、對地政士甲、乙的處罰是否合乎法理？
肆、立法改進之道為何？
